A Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyelete pénteki határozatában 10 napra felfüggesztette a magyarországi befektetési alapkezelők által kezelt nyíltvégű ingatlanalapok és ingatlanalapok alapjai befektetési jegyeinek forgalmazását. A felfüggesztés időtartalma alatt ezen befektetési alapok jegyeit nem lehet megvásárolni, illetve visszaváltani.

Az intézkedés célja az, hogy a felfüggesztés időtartalma alatt az érintett intézmények a megtakarítók befektetéseinek védelme érdekében a befektetésijegy-tulajdonosokat tájékoztassák az ingatlanalapokba és az ingatlanalapok alapjaiba történő befektetések természetéről, értékük várható alakulásáról, kockázataikról, ezzel is segítve a megalapozott befektetési döntéseket, közölte a PSZÁF.

Miután az elmúlt évek biztosnak tűnő (jelezném, hogy az ingatlanalapokat a kezelők mérsékelt kockázatúnak sorolták!) 10% körüli hozamait rendre teljesítette a saját portfolióm Raiffeisenes ingatlanalapja nem piszkálgattam, de az utolsó időszakban már érezhető volt némi bizonytalanság a tendenciában, így 2 hete (teljesen véletlenül), felszámoltam a befektetést. Még épp időben.

Hogy megértsd a kialakult helyzetet, gondolj arra, hogy a befektetési alap mögött mi az érték. Az ingatlanalapok egészen addig jól teljesítenek, amig az ingatlanok árai növekednek, van kereslet az új projektekre, az üzletházak, irodák bérlői kihasználtsága optimális. Ez egy normálisan működő gazdaságban természetes, most viszont beteg a gazdaság.

Az ingatlanapok értékvesztése még akkor sem törvényszerű, ha történetesen a bérlői kihasználtság jelentősen leromlik. A gond akkor van inkább, amikor egyrészt befektetők a pénzeszközeiket tömegével kezdik kivonni az alapokból, illetve a nagyértrékű ingatlanok tulajdonosai képtelenek finanszírozni a vevő, vagy bérlő nélkül maradó épületeket, ezért a piacon egy általános eladási hullám alakul ki. Az alapok rendelkeznek ugyan 10-15% likvid (azonnal pénzzé tehető) eszközökkel, de a nagy kivásárlási rohamot nem képesek felszívni. Az ingatlanalap nem képes azonnal fizetni, hisz a mögöttes termék oda van betonozva , azt máról hónapra jó áron értékesíteni lehetetlen, aki próbált már ingatlant eladni az tudja.

Több bank azt fontolkadja, hogy hitelt vesz fel az ingatlanalapjára, hogy gyorsan ki tudja szolgálni ügyfelei visszaváltását. Igen ám, de itt a nagy kérdés: a felvett hitelnek mi a fedezeti értéke? Az az ingatlanportfolio ami a túlkínálat miatt folyamatosan veszít az értékéből? Már el is érkeztunk a hitelpiaci válságot kirobbantó okokhoz.

Hogy mi lesz a 10. nap után (eddig van joga a felügyeletnek a felfüggesztéshez), nem tudom. Valamit ki kell okoskodni az alapkezelőknek, mert most azok is beijedtek, akik eddig nem is foglalkoztak a válsággal. Ha megindul a visszavásárlási láz, akkor az alapkezelő sorbaállíthatja az igénylőket, ez pedig azzal járna, hogy lenne aki, csak hosszú hetek után juthatna a pénzéhez, természetesen az akkor épp (minden bizonnal alacsony) aktuális árfolyamon.

Várom mi lesz hétfőn…