Rakjuk a pénzt ingatlanba?

2010 ápr 28th | Írta: | Tartalom témája: Hozam? Hozzad!

Ritkán volt olyan jó helyzetben egy pénzügyi tanácsadó, mint tavaly ilyenkor. Kétség nem fért hozzá, hogy akkor részvény vásárlásra kellet buzdítani az ügyfeleket, viszont ma már sokkal nehezebb dolga akad annak aki jó tippet akar adni. Ilyenkor az élelmes tanácsadó előveszi a fundamentális érv könyvet és hosszú távú tanácsokkal operál. :)
Bár még mindig van mit keresni a részvénypiacokon, de elég sikamlós lett a terep egyes régiókban, már nem igaz az, hogy fektessünk bárhol bármibe, előtérbe kerülnek a részletesebb elemzések egy-egy értékpapír, befektetési alap kiválasztásánál. A hazai tőzsdére sem tennék be most újabb pénzeket ezeken a szinteken se rövid se hosszú távra. A magyar állampapír még jó, főleg a 10 éves vagy a hosszabb (mert ugyebár az ígéretek szerint 5 év múlva eurónk lesz :) )
Ha valaki ínyenc és keresi a kockázatokat, akkor vásároljon görög állampapírt, szép kis hozamokat lehet elérni most éppen  – egyenlőre papíron persze, görög puszira …  Más nem a vaterán még el lehet később adni mint relikviát.

Ebben a válságban az a legrosszabb, hogy a bankok szennyesét az államok mosták tisztára, de sok helyen már elkopott a ceruza amivel rajzolták a sok lét, így a most az államok egymást mossák amíg bírják szusszal. A sok osztogatásnak (államosításnak) az a vége, hogy mindenhol marha nagy lesz a költségvetési hiány, amit valószínűleg adóban be kell szépíteni. Vagy a népen, vagy a vállalatokon de bevasalják a mínuszokat mert hogy lenne máshogy. Viszont ha a nép nem keres eleget, akkor nem is fogyaszt, akkor meg nincs növekedés, és ha egyik államban sincs fogyasztás akkor nem tudják egymásnak eladni a megtermelt portékát. Vagy majd megint jönnek az olcsó hitelek, hogy fogyasszanak és minden kezdődik előről, vagy kitör a háború… Persze ez utóbbinak 0 az esélye, a történelemben mégis van példa, nem is egy, hogy nemzetközi balhéval igyekeztek egyesek gazdaságélénkítést kierőszakolni.

Akárhogy is lesz, a fogyasztási javakakat termelő cégeknek nem a következő évek lesznek a könnyű profitszerzés időszaka, ezért érdemes olyan eszközöket is keresni, amelyek ma alulárazottak, de biztosnak vélhető a megtérülés belátható időtávon. Ilyen lehet az ingatlan, kedvező hosszabb távú kilátásokat is alátámasztják gazdasági érvek, mindamellett fizikailag is birtokolható és ez biztonságérzettel tölti el a befektetőt. Arra viszont számíts, az ingatlanod is csak egy piaci befektetési eszköz, értéke a mindenkori kereslettől függ, és nem az eltelt időtől. Tehát azt megjósolni mikor és mennyit keresel ingatlanon az majdnem lehetetlen, illetve mégsem, lásd az írás legalját.
Az “ingatlanozásnak” nagy hagyománya van nálunk, 10 emberből 7 tuti befektetésnek gondolja, köszönhetően a beidegződésnek, mely szerint az emelkedő lakásárak bizonyítják, hogy az ingatlan nem csak értéktartó, de hasznot is hoz. Na ja, persze azt már senki nem számolja, hogy pl. a cukron is ronggyá kereshette volna magát egy évtized alatt, de ahhoz már nagyobb nyitottság kell, meg több szabadidő (ami a Győzikesó megnézése mellett nem nagyon marad) ezért ugyebár 2 befektetés létezik csak az átlagnak: a bankbetét, meg az ingatlan. Mindegy.

Néhány dolog amit én személy szerint fontosnak amit tartok:

- Diverzifikálni kell. Az ingatlan illikvid, abból nem akkor és annyiért szállsz ki, ahogy Te szeretnél. Ezért az összes vagyonod ingatlanban tartani baromság. Azt előre határozd meg, hogy a vagyonod hány százalékát rakod ingatlanba, mindenesetre 50-60% -nál ne legyen több.
- Nem ingatlanbefektetés az amiben laksz. Persze Te azt hiszed, de nem az. Nem befektetés az a lakás sem, amit a gyerekednek veszel, hogy jó lesz majd 15 év múlva neki. Ezt inkább holt tőkének hívnám. 15 évig nyűg és teher, ugyanakkor közel nem biztos, hogy eléred a célod. A gyerek lelép Svájcba melózni, Te meg ott maradsz garzonoddal és azt számolgatod, hogy államkötvénnyel is megdupláztad volna a pénzed ennyi idő alatt, ráadásul nem kellene vevő után rohangálnod, mint így.
Befektetés az, ami tervezhető hasznot hajt, nyereséget termel. Az az ingatlanvétel, hogy “biztos majd később többet ér” nem sokkal jobb mint a 16.000 forintos OTP részvényre spekulálni.
- Új építésú lakást ne vegyél, ha csak nem benne fogsz lakni (de akkor meg nem befektetés ugyebár) Az új építésű lakásnak környezeti kockázatai vannak. Minden új szép és jó, de hosszabb távon érdemes megvizsgálni a környezet fejlődési potenciálját. Ha mégis újat veszel, akkor szóljanak ilyen érvek a kiszemelt lakás mellet mint park, víz melletti, belváros közeli, panorámás. Egy lakótömbön belül is lehetnek értéktartóbb, és kevésbé keresett lakások.
- Ne vásárolj hitelre! Ha 5 milliód van ingatlanra akkor annyiért vegyél. Még a lakáscélú hitelfelvételt is felelőtlenségnek (hülyeségnek) tartom “akciós 8,5%” forint alapon, nem hogy befektetésnek.
- Ne csak lakásban gondolkodj! Az ingatlanok folyamatos fenntartási költségeivel is számolni kell, és azzal, hogy nem mindig lehet bérbe adni. Ha az ingatlan a tartás alatt nem hoz hasznot, akkor csak visz!  A bérlőid az új munkavállalók és a diákok közük kerül ki legtöbbször, így ezen rétegek fluktuációjától függsz a legjobban. ”Normális” bérlőt sem találsz mindig minden bokorban.
Lehet, hogy egy telek, garázs, termőföld, üzlethelyiség, műhely, raktár vásárlása jobb befektetés, mint egy lakásvétel.
- A befektetéscélú ingatlant soha ne érzelmi alapon válaszd. Objektív körülmények kellenek hogy szóljanak az üzlet mellett, ne a Te privát véleményed. Az ingatlanközvetítő “belső információit” hagyd figyelmen kívül, túróst nem érnek. 2001-ben Piliscsabán nézegettem telkeket. Azt mondja az ingatlanos “már kész a terv a 2×2 sávos 10-es útra, hamarosan kezdik.” Szerintem van olyan napszak, hogy Pestről  Szekszárdra előbb leérni, mint Piliscsabára…
- Számolj a vagyonadóval is!
- Kerüld a zűrös jogi ügyeket, rendezetlen tulajdonviszonyokat!
- Nem jó az olyan ingatlan amire folyamatosan többet kell költeni, mint amennyi hasznot hoz a kockázatmentes kamatláb felett!
Példa: Veszel 10 milláért lakást. A kockázatmentes kamatláb 6% Kamattal együtt 10 év múlva 17.908.000 forintod lenne. Ha a lakásra 10 év alatt ráköltöttél 2 millát és eladtad a végén 20 millárért, akkor az ingatlanbizniszed bőven deficites volt. (illetékek, ügyvédi költségek, egyéb járulékos költségek stb is még téged terhelnek!)
- Üdülési jog vásárlása nem ingatlanbefektetés, sőt semmilyen befektetés, erre ne költs!
- Nagyobb értékű befektetési ingatlan vételénél, kérj értékbecslést, ami kiterjed a jövedelemtermelő képességre és kockázatára, a várható hozam becslésére. Ne sajnáld ilyesmire a pénzt!

A jövedelmedből folyamatosan képezz értékpapíralapú befektetéseket. Ne vásárolj hitelre! Ingatlant se!

Share Button
Tags:

18 hozzászólások
Szóljon hozzá! »

  1. Nagyon jó cikk, szerintem mindenkinek meg kellene fogadni, ami itt le van írva.
    Sajnos sokan még mindig az ingatlan = tuti befektetés bűvöletében élnek, végig se gondolják az itt elhangzottakat.

  2. Egyetértek. Jó cikk.
    Az ingatlanvásárlás szerintem most azoknak fontolandó meg különsen, akik a következő 1-3 évben venni szeretnének, mert a várható kamatcsökkentés fel fogja nyomni az ingatlanárakat rövid távon.

  3. Baromira tetszik ez az írás . : (
    Tehát hitelből ne vegyünk semmilyen ingatlant . Egy baj van csak, hogy ha senki nem vesz hitelből, akkor az ingatlanforgalom teljesen befagy !
    Én még annyit tennék hozzá ehhez az íráshoz, hogy semmit ne bérelj, mert a bérleti díj elveszett pénz !
    És akkor innentől kezdve feldughatod magadnak az ingatlanodat …

  4. Félreértesz Sorge!
    Most befektetés célú ingatlanról van szó, nem lakhatási célúról. Bár megjegyzem, lakhatási céllal sem szabad hogy elszáljon a hitel összege, mint ahogy sokan azt tették eddig. Visszatérve, a következőbe gondolj bele:

    Van 5 millád és veszel 12 millás lakást befektetési céllal. 7 milla hitel kell ehhez. Számold ki mennyi pénzt fizetsz vissza a banknak, mennyi jön vissza a bérbeadásból, add hozzá a karbantartás költségeit, adókat, és az eredményt vond ki az ingatlanod piaci értékéből, majd vesd össze a kezdőtőkéd kockázatmentes befektetési eredményével.
    Ha ez tuti biznisz lenne, ki lenne az a hülye aki nem ezt tenné?

    (Megjegyzem, sokan azt gondolják, hogy kiadják a lakást 100.000 forintért az tiszta haszon. Na de kérem, a 25% forrásadóval mi a helyzet? A lakáskiadók 99% nem vallja be az tuti, tehát feketézek.)

    Az ingatlanbefektetés ennél sokkal többről szól. Hitelt az ingatlanfejlesztő vesz ugyan fel, de pontos számításokkal igazolja a projekt sikerességét. Ha nem nyereséges, bele sem vág. Magánszemélyek nem igazán csinálnak ilyen számításokat, marad a “ráérzés”. Ezért ha valaki ingatlanba fektet, azt inkább kp-val tegye, kisebb a cashflow kockázat. Persze gyöngyszemekért le kell hajolni akkor is ha hitel kell, ha épen nincs kp (pl. önkormányzati ingatlan vétele), de ez a ritkább eset.

    Más az, ha lakhatási céllal veszel valamit. Bár hitel ellenes vagyok, azért vételnél ha 60-65% önerő, építésnél a tervezett költségek 70% önerős indulással már én is kiegyezek :)

    Az ingatlanforgalom befagyásáról még annyit, hogy láttuk már hová vezet a hitelből fújt ingatlanpiac. Annak szerintem rohadtul nincs értelme, hogy egy átlagmagyar úgy élje meg a 20-25 év alatt kifizetett adósságát, mint élete legnagyobb sikertörténetét. Az egyik fórumon meg tegnap olvastam épp, hogy szidták a bankokat, hogy nem adnak olcsó hitelt. :D Felháborító! :D

    UI: a közmondások örökzöldek, igazak lesznek az idők végezetéig! Itt van egy: Addig nyújtózkodj amíg a takaród ér!

  5. Nekem úgy tűnik, hogy Te értettél félre a válaszodban. Mert egyáltalán nem a lakáscélú ingatlanokról beszéltem. Hanem a bármilyen célú, bérbeadással hasznosított ingatlanokról.
    Tulajdonképpen nem is értem, hogy mi köze a Te válaszodnak az én kommentemhez.
    Részigazságokat mondasz . De azoknak én nem mondtam ellent .

  6. hosszu idö utan az elsö cikk ami tenyleg jo.
    teljesen egyetertek vele. 5 eve lakast es autot hitelre vettem, 1 evvel ezelött a lakast eladtam es semmi hitelem nincs, se szamlaminusz. mennyivel nyugodtabban alszik igy az ember. addig nyujtozkodj amig a takarod er. nem kell lepest tartani a felvagos sznobokkal. mennyivel nagyobb boldogsagot ad megsporolt penz a bankszamlan mint egy sajat lakas 10 milla hitellel!

  7. Sorge: akkor oké, lehet tényleg elbeszéltem melletted.

  8. kockazatnelkul Április 28th, 2010 16:23 :
    Bocs, hogy előjött belőlem a vadállat . Mostanában leginkább csak akkor jön elő, ha bankár, vagy ügynök gondolkodással megírt elmélkedést olvasok.
    Mert egyoldalúak . Te sem számoltál azzal, hogy ha mindenki a Te javaslatodat követi, akkor mi lesz ?

  9. Sorge: Attól nem félek, hogy mindenki követi az itt olvasottakat. Többször dönt az ember érzelmi alapon mint racionálisan. Én is többek között. Ezért van piaca a világon mindenféle értéktelen baromságnak. Azt hiszed én nem csinálok hülyeségeket pénzügyekben? Dehogynem. Tudom, hogy mit kéne, sokszor mégsem teszem. Viszont amiben én magam is következetlen vagyok, arról másnak sem prédikálok.
    A cikkekkel az a célunk, hogy felhívjuk olyan dolgokra a figyelmet, amelyre lehet valaki nem is gondolt. Ha gondolt, de mégsem “bankár módjára” cselekszik, az már a saját felelőssége. A világ attól színes hogy sokan sokféleképpen gondolkodunk.

  10. kockazatnelkul Április 28th, 2010 17:22 :

    Nem tudom olvastad-e a brókernetes Tóth András üzleti blogját ? Abban van egy poszt : ” 8 megdöbbentő érv az ingatlanbefektetés ellen. ”
    De már elég régi írás . 2-3 éves . ( tothandras.hu )

  11. Nagyon tetszik az írás! Határozottan meg kell különböztetni a lakáscélú és a befektetés célú ingatlanokat, illetve az ezeket elemző terveket, szempontokat. Csere esetén az árkülönbözet mértéke és annak forrása (ennek ára), ügyvédi díj (tilos szakértő jogász nélkül ingatlanvételbe bonyolódni, még rokoni kapcsolat esetén sem!), lehetséges a (korrekt) ingatlanügynökség díjával számolni még, nagyobb értékű ingatlan befektetés esetén független pénzügyi tervező pénzügyi tervet készíthet. Kalkulálandó az illeték mértéke (szerencsére ezt nemrég csökkentették), felújítás, festés, valamint költözés költsége, és bútorok, berendezések költségét sem szabad elfelejteni. Ezen túl a biztosításokat érdemes hozzá igazítani az új ingatlanhoz, aminek természetesen évente, vagy negyedévente lesz kiadása… Szóval többszázezres, összesen néhány milliós egyéb (az ingatlan vételárán felüli) költségek merülnek fel, nem érdemes ezeket elfelejteni!

  12. Még valami – ha esetleg mégis némi hitel segítségével szeretné valaki finanszírozni az ingatlan vásárlást (inkább lakás célú ingatlan esetén, mert én sem javaslom a befektetési célú ingatlant hitellel terhelni):

    Amennyiben saját források (korábbi hatékony befektetések likvidálásával) felhasználandóak, akkor fontos a likvidálás veszteség nélküli lebonyolítása. Elengedhetetlen a likvid és befektetett tartalék megtartása (ne minden tartalékunkat és megtakarításunkat tegyük ingatlanba!).

    A törlesztőrészletek összegét bő ráhagyással tervezzük! A hitelkockázatok (kamat kockázat, devizakockázat, jogi kockázat (feltételek banki részről történő esetleges változtatása), jövedelemkockázat (családi jövedelemből esetleg kieső, vagy csökkenő kereset kockázata), fedezet biztosítási kockázatai.

    Minden kockázat kezelhető!

    A hitel egy külön történet, költségnemei, a hitel futamideje, stb. mind tervezhetőek.

    Lehet még további szempont a későbbi ingatlaneladáshoz kapcsolódó exit-költségek köre, és switch (hitelelőtörlesztés, hitelcsere, devizaváltás) lehetősége, illetve minél alacsonyabb költségei, kedvező feltételei. Ezek is tervezhető tételek.

  13. Ész érvekkel a cikkben leírtakkal szemben nincs esély!
    Ha v.ki érzelmei alapján dönt,döntöget vagy rossz beidegződés alapján azaz Ő “sara”!

    Ha tehetném a leírtakat okítatnám az iskolában akár már az általánosban is.
    Tessék elhinni sok-sok baromságtól,megalapozatlan vágyálmok kergetésétől lehetne megmenekülni!

    Ha pedig mégis bizonyos banki alkalmazottak,ügynökök papolnak rájuk kell hagyni csak a munkájukat végzik ezért haragudni nem érdemes,de a bankok és/vagy un. pénzügyi szolgáltatók kapzsiságát nem kell kielégiteni!

    Egyetértek maximálisan hogy az ingatlan befektetés még ha könnyűnek is tűnik nagyon meggondolandó és csak a rendelkezésre álló tőkénk 30%-ig!!!!!!!!
    HITELBŐL BEFEKTETNI INGATLANBA NEM! /ld.cikk/

  14. már a második poszt, ami tetszett. hajrá, tovább.

  15. Jó anyag, viszont úriasan nem foglalkozik azzal, mi történt volna, ha a kedves vásárlók – jellemzően híján a 65-70%-os önerőnek – nem vásároltak volna hitelre ingatlanokat az elmúlt években. Gondolom feltűnt, hogy a történetre komplett iparág épült, pénzügyi közvetítőkkel, bankokkal, jobb-rosszabb-semmit sem érő ingatlanosokkal, építési vállalkozókkkal, ingatlanfejlesztőkkel, az ezeket kiszolgáló grafikai stúdiókkal, stb. Fájdalmas lehet szembesülni vele, de az átlagembernek (sőt…) ingatlant venni hitel nélkül jellemzően nem volt, és most sincs esélye, illetve esetleg olyan 75 éves korára sikerül neki….

  16. Értem motioncam. Megválaszolásképp írok is egy bejegyzést.

  17. Sajnálattal látom,hogy a cikk írójának gondolata,intelme félreérthető.
    Ismételten jelzem INGATLAN BEFEKTETÉS a téma és nem lakáscélú ingatlan vásárlás!

    A félreértés szerintem azonban nem a cikk szerzőjének “sara”,hanem a figyelmetlen olvasóé!

  18. Fukar Április 30th, 2010 9:54 :

    Valóban úgy néz ki, hogy ” motioncam” a lakáscélú ingatlanról beszélt.
    De még az ő esetében is elképzelhető egy olyan helyzet, hogy például a rokona lakásában él és a megtakarításából + hitelből próbál lakást venni . Na most, ha ebe a lakásba beköltözik, akkor ez lakáscélú ingatlan. De ha továbbra is a rokona lakásában fog élni és megvásárolt lakást kiadja, stb. akkor már ez ingatlan befektetésnek számít.
    A poszttal kapcsolatban nekem a legelső pillanatban és most is az problémám, hogy egyoldalúan, és nem rendszerben gondolkodik. Tehát nem csinálhatja mindenki azt, amit a poszt javasol, mert akkor például ki fog bérelni ingatlant ? Szóval van a ” piacnak ” egy másik oldala is, és a rendszer csak addig működik, amíg a két oldal egyensúlyban van .
    Na ezt a részt hiányolom.
    Ami viszont a poszt eleji eszmefuttatást illeti, az vitán felül áll . A helyzetértékelés valóságos.

Szóljon hozzá!